Технический план — виды и назначение простыми словами

Пост обновлен 17 ноября, 2025

Во многих ситуациях владельцу недвижимости требуется технический план — документ, который описывает параметры объекта и используется при кадастровом учёте.

Несмотря на кажущуюся сложность, суть ОКС проста. Он помогает государственным системам однозначно «понять», где находится объект, какие у него характеристики, и какие изменения нужно зафиксировать.

Когда я впервые столкнулся с оформлением технического плана, то был удивлён: большая часть документа — это структурированная техническая информация, которая нужна кадастру. Хотя процесс кажется бюрократическим, он на самом деле логичен: без такого документа невозможно точно зафиксировать объект недвижимости в официальных реестрах.

В этой статье простыми словами разберём:

что такое технический план;
какие бывают его виды;
как он составляется;
какие ошибки встречаются чаще всего;
кому и когда он нужен;
как его использовать для кадастрового учёта.

Что такое технический план простыми словами

Технический план — это официальный документ, который содержит сведения об объекте недвижимости, необходимые для внесения данных в государственный кадастр.

Если упрощать, технический план — это «паспорт» здания, помещения, сооружения или его части. Он описывает конструктивные характеристики, площадь, местоположение и параметры объекта. Документ создаётся на основе:

проектной документации,
техобследования,
данных об измерениях,
действующих регламентов.

Технический план составляют кадастровые инженеры, работающие по установленным нормам.

Зачем нужен технический план

Технический план требуется для различных юридически значимых операций. Вот основные случаи, при которых он нужен:

постановка недвижимости на кадастровый учёт;
внесение изменений о реконструкции или перепланировке;
регистрация права собственности на новые объекты;
оформление сведений после строительства;
объединение или раздел объектов;
уточнение площади или характеристик.

Без технического плана невозможно внести объект в ЕГРН. Поэтому документ является основой любой операции с недвижимостью.

Виды

Ниже — подробный разбор всех типов технических планов, которые чаще всего используются в практике.

1. Технический план здания

Технический план здания — самый распространённый вариант. Он нужен при:

строительстве нового здания;
завершении реконструкции;
уточнении площади или параметров;
присвоении кадастрового номера.

В техническом плане здания указывают:

общее назначение строения;
этажность;
материал стен;
контуры поэтажного плана;
площадь;
кадастровый номер участка;
координаты точек, определяющих расположение здания.

Этот документ особенно важен при вводе объекта в эксплуатацию.

2. Технический план помещения

Помещение — это часть здания, которая может быть жилой или нежилой. Технический план помещения используется для:

регистрации квартиры или офиса в новостройке;
оформления комнаты или доли;
уточнения площади после перепланировки.

Здесь детально указывают:

площадь помещения;
планировку;
высоту потолков;
границы стен;
назначение помещения.

Когда я помогал знакомому регистрировать офис в бизнес-центре, самым сложным этапом оказалось согласование границ. Даже небольшое смещение перегородки может привести к расхождению площади. Поэтому технический план помещения создаётся максимально точно.

3. Технический план части здания или части помещения

Хотя такой документ требуется реже, он необходим в ситуациях, когда:

собственник хочет выделить часть помещения;
продаётся или арендуется только часть здания;
требуется оформить машино-место в паркинге.

Для выделения части необходимо чётко описать её границы. Кадастровый инженер делает это по фактическим измерениям, юридически закрепляя конкретный участок недвижимости.

4. Технический план сооружения

Сооружение — это объект, который не является зданием. К таким объектам относятся:

мосты;
дороги;
эстакады;
линии связи;
сети инженерных коммуникаций;
заборы и ограждения;
насосные станции.

Технический план сооружения описывает конструкцию, назначение, материалы и технологические характеристики. Документ нужен, когда необходимо поставить объект на кадастровый учёт или внести изменения.

5. Технический план объекта незавершённого строительства

Этот вид используется, когда строительство не завершено, но необходимо зарегистрировать объект как «незавершённый». Это часто бывает при:

оформлении залога;
продаже незавершённого объекта;
строительстве частного дома с поэтапным финансированием;
оформлении налоговых и правовых вопросов.

Технический план фиксирует степень готовности, материалы, фундамент, этажность и фактическое состояние.

6. Технический план при реконструкции

Если объект изменился, технический план позволяет:

зафиксировать новые параметры;
внести изменения;
обновить сведения для кадастрового учёта.

Он нужен при:

пристройке;
изменении площади;
перемещении внутренних стен;
надстройке этажей.

Реконструкция почти всегда требует подачи новой технической документации.

Как составляется?

Процесс создания технического плана состоит из нескольких этапов.

Этап 1. Сбор исходных данных

Специалист собирает все документы, которые подтверждают характеристики объекта.

Чаще всего требуются:

правоустанавливающие документы (договор, решение, акт выбора земельного участка);
архитектурно-планировочное задание (АПЗ) — если объект строится;
проектно-сметная документация (ПСД);
документы о вводе в эксплуатацию;
данные БТИ (если есть старые техпаспорта);
материалы обмеров, схемы, эскизы;
разрешение на строительство;
акты приёмки работ (при реконструкции).

В Казахстане часто используются сведения из ИС «ГБД НАИ», AISGZK и ЕГКН для сверки параметров.

Этап 2. Проведение государственного технического обследования (ГТО)

В отличие от некоторых стран, в Казахстане действует обязательный механизм ГТО — государственного технического обследования объектов недвижимости.

Это обследование выполняет:

государственная или уполномоченная организация;
специализированный технический эксперт;
кадастровый инженер, имеющий право на проведение измерений.

Цель ГТО — получить фактические данные об объекте:

площадь;
конфигурация;
планировка;
конструктивные элементы;
материалы;
техническое состояние;
степень готовности (для незавершённого строительства).

Обследование проводится на месте — специалист выезжает на объект.

Этап 3. Инструментальные измерения и геодезические работы

На этом этапе специалист:

выполняет обмеры внутренних и внешних конструкций;
определяет высотные и линейные параметры;
фиксирует расположение объекта в координатной системе;
использует геодезическое оборудование (тахеометр, GPS/ГНСС-приёмники);
фотографирует объект.

В Казахстане применяется Государственная геодезическая сеть (ГГС) и её локальные опорные точки.

Эти данные нужны, чтобы объект встал в ЕГКН точно и без ошибок в координатах.

Этап 4. Формирование графической части технического плана

Графическая часть — это визуальное представление объекта.

Она включает:

поэтажные планы;
технические чертежи;
схемы расположения объекта на земельном участке;
контуры объекта;
планы границ частей здания или помещений.

В Казахстане требования к графической части регулируются:

Правилами ведения ЕГКН (совместный приказ МИИР и МЮ РК);
Правилами предоставления сведений земельного и правового кадастра;
отраслевыми стандартами картографической продукции.

Этап 5. Составление текстовой части технического плана

Текстовая часть должна содержать все ключевые характеристики.

Основные разделы:

Общие сведения об объекте
- тип объекта (здание, часть здания, сооружение и т.д.);
- назначение (жилое, нежилое);
- год постройки;
- степень готовности.
Технические параметры
- материал стен;
- этажность;
- площадь;
- объем;
- высота;
- инженерные сети;
- конструктивные элементы.
Правоустанавливающая информация
- правообладатели;
- документы-основания.
Адресные и координатные данные
- расположение объекта;
- кадастровый номер участка;
- геодезические координаты.
Описание используемых документов и методов измерений

Текстовая часть должна быть составлена в строгом формате, совместимом с ЕГКН.

Этап 6. Создание электронного файла технического плана (XML)

В Казахстане технический план обязательно формируется в электронном формате, согласно требованиям ЕГКН.

Формат содержит:

XML-документ с параметрами объекта;
прикреплённые графические файлы (PDF/JPEG/TIFF);
подписи и сертификаты обследования.

Требования к XML определяются:

техническими спецификациями ЕГКН;
стандартами АИС «ГосТехОбследование»;
регламентами государственных корпораций.

Этап 7. Подписание технического плана ЭЦП

Специалист подписывает документ:

ЭЦП кадастрового инженера;
ЭЦП организации, если она участвует в ГТО.

Подпись должна быть:

действующей;
зарегистрированной на NCALayer;
соответствовать требованиям Национального удостоверяющего центра РК.

Этап 8. Передача технического плана в ЕГКН (через госуслуги)

Документ подаётся:

через портал eGov.kz;
через офисы «Правительство для граждан» (ЦОН);
через интегрированные системы для кадастровых инженеров;
через АИС ЕГКН.

После подачи:

документ проходит техническую проверку;
данные заносятся в ЕГКН;
объект ставится на кадастровый учёт или вносятся изменения.

Этап 9. Получение обновлённых сведений из ЕГКН

После завершения процесса собственник получает:

обновлённый кадастровый номер (при новостройке);
новую выписку из ЕГКН;
актуальные технические характеристики объекта.

Это финальный этап подготовки и регистрации технического плана.

Какие ошибки встречаются в техническом плане

Несмотря на чёткие требования, ошибки встречаются довольно часто. Самые распространённые:

1. Несовпадение фактических и проектных данных

Из-за изменений во время строительства.

2. Ошибки в площади или границах

Обычно связаны с неточными измерениями.

3. Неверное определение назначения

Например, нежилое помещение оформлено как жилое.

4. Ошибки в координатах

Из-за неправильных геодезических данных.

5. Неправильный XML-формат

Он вызывает отказ в приёме документа.

Из личного опыта: однажды технический план здания вернули на доработку из-за банального несоответствия формата даты в XML. Небольшая ошибка задержала процесс на неделю.

Чем технический план отличается от технического паспорта

Многие путают технический план с техническим паспортом БТИ.

Документ	Назначение
Технический план	документ для постановки на кадастровый учёт и внесения изменений
Технический паспорт	описание объекта для инвентаризации, без кадастровой силы

Технический паспорт может использоваться как исходная документация, но он не заменяет технический план.

Авторитетные источники и документы

Чтобы составить технический план, кадастровые инженеры используют:

Закон Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»
- Устанавливает обязательность внесения технических и идентификационных сведений о недвижимости в информационную систему правового кадастра.
- В частности, статья 18 посвящена государственному техническому обследованию объектов недвижимости.
Земельный кодекс Республики Казахстан
- Определяет правила землеустройства, земельного кадастра, состав земельно-кадастровых планов.
- Статья 153 посвящена содержанию государственного земельного кадастра и технологиям его ведения.
Приказ Министра национальной экономики РК № 160 от 23 декабря 2014 г.
- Утвердил «Правила ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан». Эти правила определяют порядок проведения кадастровых работ, землеустроительных изысканий, ведения карт кадастра.
Приказ (совместный) об утверждении Правил ведения и пользования информационной системой «Единый государственный кадастр недвижимости» (ЕКГН)
- Этот документ регламентирует, как именно работать с базой данных единого кадастра недвижимости: формат данных, порядок доступа, внесение технических сведений.
Закон о цифровизации государственных услуг / изменения в земельных актах
- Закон об изменениях, связанных с цифровизацией в сфере земельных отношений, уточняет требования к техническим паспортам и кадастровым паспортам.
Информационная система «Әділет» (Правовая база РК)
- Это официальный источник нормативно-правовых актов Казахстана, где можно посмотреть актуальные версии законов, кодексов и приказы. Например, публикации законов о кадастре и земельном учёте.
Документы Государственной корпорации «Правительство для граждан»
- Эта организация ведёт земельный кадастр (ГЗК) в Казахстане через автоматизированную систему. Можно обратиться к её регламентам и отчетам для практических деталей кадастровой практики.
Научные и технические публикации в Казахстане
- Например, статьи о применении ГИС-технологий для управления территорией (учёт, кадастровые работы).

FAQ

1. Можно ли сделать технический план самостоятельно?

Нет. Его может подготовить только кадастровый инженер с действующим аттестатом.

2. Сколько действует технический план?

Формально срок не ограничен, но данные должны быть актуальными на момент подачи.

3. Нужен ли технический паспорт, чтобы сделать технический план?

Не всегда. Но он помогает подтвердить характеристики.

4. Что делать, если Росреестр отказал?

Исправить ошибки, внесённые в предписание, и подать повторно.

5. Можно ли использовать технический план для сделки купли-продажи?

Нет. Для сделки используется выписка из ЕГРН, но технический план нужен, чтобы актуализировать данные.

Видео объяснение

Заключение

Техплан — это основа любой процедуры, связанной с недвижимостью. Он помогает точно описать объект, закрепить его характеристики и обеспечить юридическую чистоту всех сделок.

Без него невозможно зарегистрировать строение, помещение или сооружение.

Понимание того, как он работает, делает процесс оформления недвижимости проще и прозрачнее. Это документ, который объединяет строительные данные, проектные характеристики и юридическую структуру.

Если вы заранее знаете, какие данные понадобятся и как работает процесс, оформление проходит быстрее и без лишних ошибок.

Читать другие посты из категории: Полезное.

Лучшие травяные настойки для поддержания здоровья ⬅️

Технический план: что это такое и какие бывают виды